Просрочка сдачи объектов, возводимых в рамках долевого строительства, остается больной темой. И ФНС, к сожалению, подсыпает соли на раны многострадальным дольщикам, чьи законные «квадраты» попали в разряд долгостроя. Письмом от 23.07.2020 № БС-19-11/164 налоговая служба отражает свою точку зрения на возможность освободить от НДФЛ доходы от продажи просроченного сдачей объекта. Подробности – в нашем комментарии к письму № БС-19-11/164
Доход обманутого дольщика и имущественный вычет
Увы, обманутых дольщиков в нашей стране немало. Люди, заплатив за жилье, получают проблемы. Но некоторым из бездомного полка неожиданно везет – удается продать свою недостроенную недвижимость. И тут возникает новое финансовое бремя – необходимость платить НДФЛ с полученного дохода. Есть ли возможность освободить от налога такие доходы? Кое-какие ориентиры в поисках ответа на этот вопрос дала ФНС России в письме от 23.07.2020 № БС-19-11/164@.
Об инициативе и полномочиях
Ситуация, за разъяснением которой гражданин обращался (по всей видимости, неоднократно) в налоговую службу, в письме не описана. Из содержания ответа чиновников можно догадаться, что налогоплательщик предложил скорректировать статью 217.1 НК РФ, которой определены особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
Справочно. Статья 217.1 появилась в НК РФ благодаря новациям Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Положения этой статьи применяются в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Но налоговая служба ответила, что она не наделена правом законодательной инициативы. Полномочиями по нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности наделено финансовое ведомство. Поэтому все обращения физического лица на эту тему направлены в Минфин России. С этим министерством дальше и следует выяснять судьбу предложенных инициатив.
Тем не менее (и тут надо отдать им должное) налоговики не отмахнулись от приставучего дольщика. Письмом чиновники, возможно, и не ответили прямо на поставленный вопрос, но наверняка побудили автора и нас, экспертов, к поискам ответа.
Налогооблагаемый доход: зрим в НК РФ
Как следует из письма, участник долевого строительства получил доход от продажи недвижимого имущества с окончанием строительства, просроченным на три года и более. Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. А правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета возникают одновременно с правом налогоплательщика на получение такого вычета и являются неотделимыми от данного права (письмо Минфина России от 22.11.2017 № 03-04-07/77483).
Согласно НК РФ (п. 1 ст. 210) при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло. Также учитываются доходы в виде материальной выгоды (ст. 212 НК РФ).
НК РФ (п. 6 ст. 210) уточняет, что налоговая база по НДФЛ в отношении доходов от продажи недвижимого имущества имеет особенности, перечисленные в статье 214.10 НК РФ.
Если кадастровая стоимость недостроя уже определена, то налоговики будут оценивать стоимость продажи. И если эта стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, окажется менее, чем кадастровая стоимость, то налоговая инспекция будет считать НДФЛ с условной базы. Другими словами, с величины, равной 70 % кадастровой стоимости.
Если же недострой не прошел кадастровую оценку, то налоговики примут за налоговую базу фактическую стоимость его продажи.
На что можно уменьшить доход
Но в рассматриваемой ситуации для нас важнее другая норма, установленная пунктом 3 статьи 214.10 НК РФ. В ней говорится, что, если доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 % (это означает, что продавец – российский налоговый резидент), выручку можно уменьшить:
- или на налоговые вычеты из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ,
- или на сумму расходов по покупке этой недвижимости (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Доходы, освобождаемые от налога
А можно и вообще освободиться от обязанности платить налог по этой сделке. Доходы, не подлежащие обложению НДФЛ, перечислены в статье 217 НК РФ.
Но для начала чиновники ответили, что таких положений, чтобы от НДФЛ освобождали продажу объектов просроченного строительства со сроком 3 года и более, нет ни в статье 217, ни в статье 217.1 НК РФ (письмо ФНС России от 31.07.2014 № БС-4-11/14980@).
Зато есть пункт 17.1 статьи 217 и пункт 2 статьи 217.1 НК РФ. Согласно этим нормам освобождаются от налогообложения доходы, получаемые от продажи объекта недвижимости, при условии что он находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения или более.
Минимальный срок владения три года применяется в строго оговоренных случаях. Это ситуации, при которых право собственности на недвижимость получено:
- в наследство или в подарок от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с СК РФ;
- в порядке приватизации;
- в результате ренты (по договору пожизненного содержания с иждивением).
Другое условие – это когда на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект жилого недвижимого имущества или доли в праве собственности на него у налогоплательщика нет иного жилого помещения или доли.
Очевидно, что к недострою можно применить только первый вариант – если недострой будет получен в виде наследства (и такое бывает).
В рассматриваемой же нами ситуации, скорее всего, применим минимальный срок владения недостроем пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Только вот с практической стороны ждать пять лет очень опасно. Рыночная стоимость несданной недвижимости будет катастрофически катиться вниз вместе с шансами на достройку объекта. Поэтому дольщику лучше продать недострой как можно раньше и использовать для вычета фактически понесенные затраты.
Вычет в твердой сумме
На самый крайний случай можно воспользоваться еще нормой подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Этой нормой определено, что имущественный вычет можно получить в виде твердой суммы в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:
- жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов, находившихся в его собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимости, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающей в целом 1 000 000 руб.;
- иного недвижимого имущества, находившегося в его собственности менее минимального предельного срока владения объектом, не превышающей в целом 250 000 руб.;
- иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающей в целом 250 000 руб.
Осталось определиться, что из перечисленного подходит к нашей ситуации.
В НК РФ нет определения понятия «жилое помещение». Руководствуясь пунктом 1 статьи 11 НК РФ, нужно обратиться к другим отраслям законодательства. В Жилищном кодексе РФ (п. 2 ст. 15) есть определение жилого помещения. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан – отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Очевидно, что недостроенный объект для постоянного проживания не пригоден априори. Так что, по нашему мнению, претендовать на вычет более чем 250 000 руб. в данной ситуации не получится.